Connaissez-vous le crédit bullet ?
Le crédit bullet, appelé aussi crédit à terme fixe ou prêt in fine, est un crédit hypothécaire permettant de ne payer que les intérêts durant toute la durée du crédit puis de rembourser la totalité du capital en fin de contrat.
La mensualité est donc très réduite pendant la durée du crédit, habituellement limitée à 15 ans.
Mais attention…
Il faut prévoir à l’avance la manière dont sera remboursé le capital emprunté à la fin du crédit (dernière mensualité).
La solution la plus courante consiste à constituer une épargne via des placements financiers (assurance vie, branche 21, branche 23,…). Cette solution est souvent proposée par les groupes financiers proposant à la fois des services bancaires et de courtages en crédit. C’est ce que l’on appelle la reconstitution de capital.
Une autre solution consiste à revendre le bien immobilier en fin de crédit tout en empochant une plus-value sur le prix de vente.
En effet, le bien aura pris de la valeur au fil des années.
Attention toutefois à ne pas s’y prendre trop tard au risque de ne pas être en mesure de rembourser le capital lors de la dernière mensualité.
Simulation : le crédit bullet de Jean
Jean souhaite faire un investissement immobilier.
Il a trouvé un immeuble de rapport situé à Liège et comprenant 4 appartements. Il a fait une offre de 325.000 € qui a été acceptée par le vendeur.
Jean apportera les frais de notaire et empruntera donc 325.000 €.
Le loyer de chaque appartement est fixé à 450 € hors charges, soit un total mensuel de 1.800 € hors charges. Jean hésite à faire un crédit hypothécaire classique ou un crédit bullet. Il effectue donc les simulations suivantes :
Le prêt hypothécaire amortissable (classique) de Jean
Jean souhaite emprunter 325.000 €. La banque lui propose un prêt hypothécaire amortissable sur 20 ans à un taux de 2,1%.
Sa mensualité sera donc de 1.656,47 €.
La totalité des loyers mensuels s’élevant à 1.800 €, Jean percevra 143,53 € de cash flow brut.
Le crédit bullet de Jean
La situation est la même. Jean souhaite emprunter 325.000 €.
La banque lui propose un crédit bullet sur 15 ans à un taux de 2,8%.
Par facilité de comparaison, nous partons du principe que la banque accepte un financement à 100% du bien avec un crédit bullet. En réalité, le crédit bullet se limite habituellement à une quotité d’emprunt de 85%.
Le taux du crédit bullet est toujours plus élevé que le taux d’un crédit classique. De plus, la durée est habituellement limitée à 15 ans maximum.
En effet, la banque applique une prime de risque pour l’immobilisation plus longue des fonds compte tenu de l’absence de remboursement avant le terme.
Sur cette base, Jean devra rembourser 9.100 € d’intérêts annuels, soit 758,33 € par mois.
Il dégage donc un cash flow brut mensuel de 1.041,67 € en crédit bullet pour seulement, 143,53 € en crédit classique.
| Prêt hypothécaire amortissable | Crédit bullet |
Montant emprunté | 325.000 € | 325.000 € |
Loyers mensuels perçus | 1.800 € | 1.800 € |
Mensualité à rembourser | 758,33 € | 1.656,47 € |
Cash flow brut mensuel | 1.041,67 € | 143,53 € |
Durée | 20 ans | 15 ans |
Capital à rembourser en fin d’emprunt | 0 € | 325.000 € |
Prix de revente du bien en fin d’emprunt* | 482.933 € | 437.407 € |
(*) sur base d’une prise de valeur moyenne de 2% par an
Il est à noter que les loyers évolueront à la hausse au fil des années.
D’autre part, le prix de revente du bien sera impacté par son entretien et par son état au moment de la revente.
Si l’immeuble est laissé à l’abandon par Jean pendant 15 ans, il n’obtiendra évidemment pas le prix de revente calculé.
Patrimoine vs cash flow : le choix cornélien
Bien sûr, il est tentant pour Jean d’accepter le crédit bullet qui lui permettrait de disposer d’un cash flow immédiat beaucoup plus conséquent.
Mais d’un autre côté, à la fin du crédit bullet, le bien immobilier ne lui appartiendra pas.
Il n’aura constitué aucun patrimoine pour lui et sa famille.
À moins, bien sûr, d’avoir reconstitué énormément de capital grâce aux placements financiers et de pouvoir rembourser le capital total à la dernière échéance. Mais dans ce cas, le cash flow serait largement amputé.
Quels sont les avantages du crédit bullet ?
- Mensualité de remboursement réduite et donc cash flow plus important (sous réserve d’une reconstitution du capital trop importante exigée par la banque).
- Plus-value à la revente du bien plusieurs années plus tard (si la stratégie consiste à revendre le bien au terme du crédit bullet).
- Optimalisation fiscale. Les intérêts d’un prêt hypothécaire sont en effet déductibles fiscalement. Avec un crédit bullet, on peut donc déduire un montant élevé d’intérêts pendant toute la durée de l’emprunt, alors qu’avec un crédit classique, le montant des intérêts diminue avec le temps.
- Un indépendant qui dispose d’un EIP (engagement individuel de pension) peut utiliser un crédit bullet pour valoriser anticipativement son capital assuré via l’achat d’un bien immobilier de valeur équivalente. Il remboursera ce bien lorsqu’il percevra ce capital et coordonnera les deux échéances.
Quels sont les inconvénients du crédit bullet ?
Confiance aveugle dans la santé de l’immobilier en Belgique. Quand on contracte un crédit bullet, on part du principe que l’immobilier prendra de la valeur. S’il y a de fortes probabilités que ce soit le cas, il est toujours possible que les prix de l’immobilier chute. Si vous comptez sur la revente du bien immobilier pour rembourser le prêt, cela peut évidemment poser un gros problème.
Risque et pression (urgence) au moment de la revente du bien avant l’échéance (dernière mensualité) si le capital n’a pas été reconstitué et que vous n’avez pas d’autres liquidités à investir.
Obligation de la banque pour la reconstitution du capital. La banque peut imposer des obligations concernant la reconstitution du capital. Par exemple, elle peut demander qu’un certain montant soit placé dans un fonds d’épargne de type branche 21 par exemple.
La conséquence est que le cash flow sera réduit.
Pour conclure, le crédit bullet est un produit bancaire intéressant pour dégager un cash flow plus important. Mais il comporte également des risques à ne pas négliger.
À vous donc, de faire votre analyse !
