Après de longues recherches, vous avez fini par trouver le bien de vos rêves ? C’est le moment de remettre une offre d’achat au vendeur.
Pour éviter toute mauvaise surprise, il est vivement conseillé d’intégrer plusieurs conditions suspensives, appelées aussi clauses suspensives dans votre offre.
Votre notaire pourra vous aider à rédiger l’offre d’achat et à y inclure les conditions suspensives adéquates.
Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
Une condition suspensive est une clause qui permet de vous protéger lorsque vous remettez une offre d’achat à un vendeur.
En effet, une offre d’achat vous engage définitivement si le vendeur l’accepte.
Si vous n’incluez aucune condition suspensive à votre offre, vous êtes obligé de respecter votre engagement sans disposer d’aucun moyen pour vous rétracter.
Il est donc fondamental de rédiger votre offre d’achat avec prudence et d’y inclure les clauses suspensives permettant de vous protéger.
Durée de validité de l’offre
Bien qu’il ne s’agisse pas à proprement parler d’une condition suspensive, il est toutefois nécessaire de limiter votre offre d’achat dans le temps. Sans cela, vous laissez la possibilité au vendeur d’accepter votre offre plusieurs mois ou même plusieurs années plus tard !
Vous inclurez donc une durée de validité de l’offre (habituellement comprise entre 3 et 7 jours) pour obliger le vendeur à accepter, refuser ou proposer une contre-offre.
Ensuite, il vous faudra inclure les différentes conditions suspensives proprement dites.
Nous en analyserons sept :
La condition suspensive d’octroi de crédit
La condition suspensive de conformité urbanistique
La condition suspensive liée aux conformités électrique et incendie
La condition suspensive liée à la présence de vices cachés
La condition suspensive liée à la pollution des sols
La condition suspensive liée à la prise en charge de travaux par le propriétaire
La condition suspensive liée à l’absence de servitude
La condition suspensive d’octroi de crédit
Habituellement, un achat immobilier s’effectue avec l’aide de la banque à qui vous allez demander un prêt hypothécaire.
Même si la banque vous a donné un pré-accord, il est vivement conseillé d’ajouter une condition suspensive d’obtention de prêt.
En effet, que se passera-t-il si vous perdez subitement votre emploi ? Ou que les critères d’acceptation de prêt de la banque évolue et que vous ne rentrez plus dans ces critères ?
Beaucoup de choses susceptibles d’empêcher l’accord de la banque peuvent se produire entre le moment du pré-accord et le moment de l’obtention définitive du crédit.
C’est pourquoi l’ajout d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt hypothécaire pour se prémunir de tout problème de ce type.
Il est d’ailleurs très conseillé de contacter plusieurs banques pour éviter tout problème (idéalement 7 banques !). Ne misez pas tout sur une seule banque, les conséquences pourraient être dramatiques.
Il est recommandé d’indiquer le montant emprunté dont dépend la vente et la durée de la condition. Elle est habituellement comprise entre un mois et 6 semaines.
La condition suspensive liée à la situation urbanistique du bien
Cette clause suspensive protège l’acquéreur de toute infraction urbanistique.
Imaginons que le bien dispose d’une annexe à l’arrière du bâtiment, le propriétaire affirme à l’acheteur qu’elle est bien régularisée. Cette condition suspensive liée à la conformité urbanistique du bien le protégera. Si l’annexe a été construite sans permis et qu’elle est donc en infraction, l’acheteur pourra se retirer de la vente.
Si une infraction est existante et que le vendeur accepte de prendre à sa charge la remise en conformité urbanistique du bien, il est également possible d’indiquer dans cette clause que la vente se fera uniquement quand la conformité urbanistique du bien aura été obtenue par le vendeur.
Une autre solution peut être envisagée avant que la régularisation n’ait été obtenue. Elle consiste à convenir entre les parties qu’une somme va être consignée et que cette somme sera abandonnée par le vendeur au profit de l’acheteur si la régularisation est refusée.
Cette somme permettra à l’acheteur de payer l’éventuelle amende infligée ou de procéder à la démolition de la partie du bien en infraction.
Préciser le nombre d’unités comprenant le bien immobilier acheté
Si vous achetez un immeuble de rapport ou un ensemble immobilier, il est important d’indiquer clairement le nombre d’unités que comprend le bien dans la condition suspensive liée à la situation urbanistique du bien.
Mieux encore, vous devez indiquer la composition exacte de chaque unité. Il est conseillé de joindre l’annonce immobilière décrivant chaque unité.
La conditions suspensive liée aux conformités électrique et incendie
Si le vendeur vous indique que le bâtiment est conforme au niveau électrique et/ou au niveau incendie (« conformité pompier ») sans vous avoir fourni les documents attestant ces conformités, il est vivement conseillé d’ajouter cette clause suspensive.
Il arrive régulièrement qu’un propriétaire indique à l’acheteur que le rapport électrique n’a pas encore été réalisé mais que « tout est conforme ». Idem au niveau de la prévention incendie.
Il est dès lors plus prudent d’ajouter cette clause.
La condition suspensive liée à la présence de vices cachés
Cette clause consiste à se protéger contre la présence de vices cachés qui n’auraient pas pu être vu lors de la visite.
Un vice caché est un défaut, affectant un bien immobilier, dont la découverte a lieu après l’achat du logement.
Il peut s’agir de la présence de termites ayant provoqué des dégâts antérieurs à la vente, une dalle de béton fissurée, de l’humidité, un défaut d’étanchéité, des fondations défectueuses, une charpente abîmée,…
La condition suspensive liée à la pollution des sols
On n’y pense pas toujours mais acheter un bien immobilier dont les sols sont pollués peut être un vrai problème.
Dès lors, autant se protéger par l’ajout de cette condition suspensive.
La condition suspensive liée à la réalisation de travaux par le propriétaire vendeur
Souvent, lors de la visite d’un bien immobilier, on découvre l’un ou l’autre problème, parfois mineur, que le propriétaire s’engage oralement à prendre à sa charge.
Par exemple, il peut s’agir du remplacement d’une porte, de la rénovation d’un plafond suite à un dégât des eaux ou même de la mise en conformité électrique du bâtiment.
Cette clause liée à la réalisation de travaux par le vendeur sert à officialiser cet engagement. Il ne pourra donc plus revenir dessus par la suite puisqu’il s’agira d’une condition suspensive à l’achat.
La condition suspensive liée à l’absence de servitudes
Il s’agit d’une condition suspensive à laquelle on ne pense pas.
Pourtant, l’existence d’une servitude de passage peut faire perdre énormément de valeur à un bien.
Une servitude confère un droit de passage à un tiers, souvent un voisin. Ainsi, celui-ci aura le droit d’emprunter un chemin ou une allée pour accéder à son garage ou à son bâtiment. Cela peut donc engendrer des gênes et des désagréments à l’acheteur.
Il existe une multitude d’autres conditions suspensives. L’idée est d’ajouter les conditions suspensives qui vous tranquilliseront en fonction du bien et de la situation.
Attention toutefois à ne pas en abuser, si les conditions suspensives vous protègent, elles présentent des inconvénients. Entre deux offres au même prix, le vendeur choisira toujours l’offre la moins contraignante.
En d’autres mots, plus votre offre comporte de conditions suspensives, moins elle sera attractive aux yeux du vendeur.
Si vous êtes en concurrence avec d’autres acheteurs potentiels, limitez-vous donc aux conditions essentielles à vos yeux.
